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深圳楼市:深度分析福田板块,看完对未来房价

作者: 布谷信息 发布时间: 2020年03月16日 15:29:55

深圳楼市:深度分析福田板块,看完对未来房价

问:老师,您好。 现有横岗恒地悦山湖一套89四房,沙井一小产权。住沙井,老婆工作在沙井,9月要搬到横岗住,小孩9月上一年级,我工作在华南城。 老婆开车上班远 横岗中学学位一般,今年要生二胎,学位是刚需。 现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170,其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65,横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适? 1. 海岸城预算500的3房, 我没有贷款记录,横岗房是我老婆一个人名字,现在再买房还可以3成首付吗? 若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付? 2.海岸城的深外若开盘时还没敲定,是否还是赌定入手?3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议?

答:1.老婆的贷款 房查 房产证上均不体现横岗这套房,离婚之后算首套。 2.小产权卖掉,涨幅很弱,留着意义不大。 3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校,深外落地可能性比较大。 如果备案价上不去,与周边二手倒挂会比较大,最终还是需要拼手气。 建议做2手准备,福田 宝安和南山的学位房也同时关注,疫情之后可能会有业主抛售,存在捡漏机会。

问:十三请问罗湖的几个重点小学学位房前景如何?

答:罗湖+小学学位,微观上不熟悉,也不是特别关心,这个研究课题大方向没什么高回报。 螺岭这么优秀的学校已经被迫扩招、拥挤得苦不堪言。

问:首次置业,后海上班。首付三成,首付预算120。 新婚两口,两年内会变成三口之家。 想买龙岗大运,但无奈上班时间太长,难以自住。 宝安中心价格偏高够不上。 主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。 望十三指点迷津。哪里更好

答:总预算400万,工作地点在后海,还要满足三口之家居住,怎么解?除了牺牲通勤时间,降低居住品质,无解。 个人建议,重点看宝安翻身、西乡、坪洲,或者沿地铁12号线,淘一淘老破旧小三房,或次新小两房,离你工作地点略近,也算热点外溢片区,买对了,一样有跑赢大盘的可能性。

问:你好,请问现持有南山钰龙园一室一厅,目前出租不自住,是否值得长期持有?

答:英达钰龙园,一房一厅目前挂盘价在320w以上,在南山来说这个总价的一房一厅,没有名校学位支撑,价格不太涨得动了。但好在附近有地铁12号线在建,也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值不多,就不用置换,如果已经赚到了翻倍的涨幅,可以置换裂变更好的房子了。

问:请老师分析一下,金地上塘道二期,潜龙曼海宁,特发和平里二期,这几个楼盘选择哪个好?谢谢

答:金地上塘道 学校:深圳龙华实验小学中学学位 价格:单价6万 未来利好:红山辐射区域(热点板块) 潜龙曼海宁花园 品质过硬,交通和商业配套差,在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带,离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼,容积率3,户型基本南北向通透,带入户花园 河南煤老板开发,2010年5月开盘,当时周围的水榭春天2.1万,特发和平里1.9万,该盘2.4万,2013年交房,仍然有一半未卖完。 时间过去5年,我们用现在的价格总结,不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高,二手市场是一个综合的较量,环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。 特发和平里的户型布局和使用率都不太合理,高峰学校的排名还可以,但是排名比较危险,生源不行,没有继续保持的基础。 这几个盘对比: 金地上塘道>潜龙曼海宁>特发和平里二期

问:请教楼主,求深圳总价350-400二手住宅推荐(备注:深圳已购1套,二套纯属投资!) 原本考虑螺岭片区,周边商业(湖贝旧改)、地铁口、租金价值、学区!是否有更合适的,求指正、推荐!

答:你好,现在400万预算在深圳比较尴尬的,热点片区连像样的小两房都买不到,硬杠一个没学区的老破小一定能升值最大化吗,我看未必。 非热点片区400万能买到两房三房甚至四房,好多人又看不上,相信历史经验认定不会涨。 其实现在400万已经是一个分水岭了,超过这个数还可以继续去凑热点片区的热闹,小于等于的要转变思维和改变打法了。 湖贝旧改声势浩大,湖贝塔也规划建设国内第一高楼,并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间,华润会长期、持续投入,一旦湖贝塔建成,罗湖会有“王者归来”的感觉,旧改后新建的住宅也一定是天价,因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题: 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路,对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看,如果你只有少量的资金,小孩要读螺岭,华隆园是个好选择,但中长期来看,罗湖还是会跑输大市的。 如果追求稳定涨幅,西乡碧海品质差一点的小区,再往西沙井片区、或者龙岗大运片区长远看都是非常值得关注的。 感谢赞赏!

问:老师好,福田岗厦星河世纪呢?星河国际太贵了,我也知道地段,小区,学校好,星河世纪差好多了,麻烦再点评下。