分 享 花 城 置 业 经 验
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法拍房不是鬼故事，但是硬被谬传成了鬼故事。
比如，一个常见的被引用的数据：
仅广州市，在阿里法拍平台上就有 18000 多套住宅拍卖。
这 18000 多套广州的法拍房，并不是基于「现在这个时点」的房源数量统计，而是整个法拍系统上线以来，所有的登记法拍房数量总和。
包括一些媒体写的几百万套法拍房增量、几年增长几百倍，那肯定啊，以前没有法拍系统，所以没有统计数据，现在都上网了，自然就有了数据。
把过去这么多年的数字挤在一起看，当然吓人了。
这个数字可以很简单的证伪：
法拍房实际是二手房的一个小的「子集」，属于二手房市场的一部分。
广州一年成交的二手房数量大概是 10w 多套，如果法拍房有 1.8w 套，成交率按 50% 算也有小 1w 套，占全年二手房成交的 10%。
10 套二手房里有 1 套是司法拍卖的？
那广州比底特律的锈带还要衰败了。
实际的情况是广州每年大概有 1500 套左右法拍房成交，挂牌套数有 3000 多套。
总套数不如隔壁佛山多，成交面积、均价、金额都不如深圳高。
目前，广州法拍房占二手房的比例大概在 1.3% 左右，对比一下广州金融行业平均不良贷款率大概在 0.99%。
两个数值极其接近。
可见，法拍房是一个历史悠久、市场化的「传统」行业。
并不是什么鬼故事。
法拍房第二个吓人的地方，是传说中的「三难」：
过户难、清场难、贷款难。
这也是过于耸人听闻了。
经过这四五年的发展，法拍房行业已经非常正规。
只要是「手续齐备」的法拍房，受买人可持有法院的开具的有效法律文书实现单方面过户，连原业主都不用签字。
所谓「手续齐备」就是产权明晰、有房产证等基本要件齐全，如果手续不齐备，普通二手房交易也无法过户啊。
贷款也没传说中的那么难。
同样手续齐备的法拍房，绝大部分一样可以在银行贷款，甚至是原债权银行给你直接批贷款，可能还更省事。
批不了贷款的，往往都是不符合贷款政策，或者有重大瑕疵的，同样的二手房也很难贷款。
最难的实际是「清场难」。
每套房子，都承载了一个家庭的生活。
那么，法拍房就是承载了一个「悲剧生活」。
清场难就难在这里。
所以，法拍房在成交前，要做好尽职调查，分析风险，看看问题能否在自己的能力范围内解决，这个不能全指望着法院来做。
有些能碰，有些就算了。
千万别勉强。
很多人觉得买法拍房就是去捡大漏，
一般有这种想法的人，自己才是那个漏，还浑然不知。
目前法拍房市场非常透明，比较正规。
通常来说拍卖成交价在市场评估价格的 80-90% 左右是合理的，
太贵的话不一定值得，太便宜的那买家就是漏。
所以千万不要抱着捡大漏的心态去看法拍房。
当然，如果既没有精力研究，也不愿意找专业的助拍机构咨询，那还是别买法拍房了。
在过去一年，房地产行业从风光无限瞬间转为谷底，再加上经济环境的变化，我估计 2022 年法拍房的数量会较之去年增加一些。
在二手房业主不愿意松价的情况下，2022 年的法拍房市场肯定是有比较多淘笋的机会。
值得关注一下。
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